В Израиле, как известно, существует крайне динамичный рынок недвижимости. Многим из нас приходилось или в будущем придется продавать или покупать объект недвижимости. Учитывая особенности и сегментацию местного рынка, нам порой не обойтись без помощи посредника – риелтора (“маклера”).

Обращение к риелтору сопровождается заключением с ним договора об оказании услуг: посредник обязуется осуществить контакт между продавцом и покупателем либо арендодателем и арендатором, в результате которого заключается сделка; заказчик обязуется оплатить оказанные ему услуги согласно комиссии, указанной в договоре. Маклер возлагает на себя договорное обязательство надлежащим образом и добросовестно применять при исполнении контракта свои знания, опыт, связи и навыки, а заказчик обязуется в случае совершенной сделки оплатить посреднику полагающееся вознаграждение (комиссию).

На практике же заказчики далеко не всегда готовы оплачивать риелторские услуги. Израильское судопроизводство нередко рассматривает вопрос, когда именно у маклера возникает право на комиссию.

Проблемы в сфере риелторских услуг получили в Израиле общественный резонанс в годы последней волны репатриации из бывшего Советского Союза. В то время в прессе часто обсуждались случаи откровенного мошенничества со стороны израильтян и злоупотребления незнанием новых репатриантов языка и законов страны. “Русские” неосмотрительно подписывали договорные и гарантийные обязательства (об этом – смотрите статью “Можно ли отменить гарантийное обязательство?”, здесь: https://blaerlaw.co.il/rus/?p=291), не придавая тому должного значения, о чем впоследствии горько сожалели.

Когда ситуация стала приобретать размеры эпидемии, Кнессет решил урегулировать сферу риелторских услуг особыми нормами и в 1996 году принял Закон о риелторах.

Особенности риелторского договора

Закон этот носит потребительский характер и его основной целью является введение норм, ограничивающих посредников в правах на гонорар и строгое урегулирование профессиональных и этических норм посредничества в сделках с недвижимостью.

home3

Согласно закону агент по недвижимости имеет право на получение гонорара при следующих условиях:

• риелтор обладает действующей лицензией;

• между посредником и заказчиком был заключен письменный контракт, содержащий следующее:

1) адреса, имена и номера т. з. посреника и заказчика;

2) указание характера сделки (договор аренды, купли-продажи и проч.);

3) описание недвижимости – объекта договора;

4) ориентировочный объем сделки (стоимость квартиры – при купле-продаже, ежемесячной аренды – при договоре о найме и др.);

5) размер риелторского гонорара, включая НДС;

• на документе должна фигурировать роспись заказчика;

• посредник имеет право на гонорар при том лишь условии, что его услуги квалифицируются как “эффективные” и приведшие к заключению сделки.

Некоторые из вышеуказанных условий считаются императивными (обязательными). Несоблюдение или нарушение императивной нормы при заключении и исполнении риелторского договора должно привести к признанию обязательства недействительным.

Если первые три условия носят формальный характер (что при этом не умаляет их значимости), то последнее призвано выявить действительный объем работы, осуществленной посредником, и наличие причинно-следственной связи между риелторскими услугами и конечным результатом – сделкой.

Как судом определяется право посредника на гонорар?

В израильском судопроизводстве существует большое количество решений по вопросам толкования Закона о риелторах. Выведение общих правил и принципов на основании десятков прецедентов – задача нелегкая, ибо каждому делу присущи особые обстоятельства, которые в большей степени, чем буква закона, определяют судьбу риелторского договора. Отметим здесь лишь некоторые факторы, которые часто учитываются судом при оценке работы посредника:

• Неимение действующей риелторской лицензии лишает посредника права на комиссию;

• Договор об оказании риелторских услуг, заключенный только в устной форме, лишает посредника права на комиссию;
• Отсутствие в контракте с риелтором ориентировочного объема сделки может быть истолковано по-разному. Наряду с судебными решениями, признававшими подобные контракты недействительными, существуют прецеденты, в которых суд высказывал иную позицию и вольно дополнял отсутствующую в документе информацию.

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Недобросовестное поведение какой-либо стороны может существенно повлиять на судьбу договора в суде. Если заказчик подписал риелторский контракт и реализовал недвижимость благодаря содействию посредника, после недобросовестно отказался оплатить комиссию, – высока вероятность того, что суд признает право риелтора на гонорар, даже если в договоре были допущены ошибки. Если же в контракте допущены грубые нарушения закона (например, если договор заключался только в устной форме), суд откажет посреднику в праве на вознаграждение.

Эффективность действий посредника определяется по следующим показателям:
1) сходство между условиями договора об оказании посреднических услуг и конечной сделки;
2) временной фактор – сколько времени прошло с момента заключения риелторского договора совершения сделки;
3) интенсивность действий посредника – объем рекламы, интенсивность осуществленной переписки (по факсу, СМС, эл. почте), количество телефонных разговоров, проведенных встреч и т.п.;
4) участие в поиске дополнительного лица (друзей, соседей, членов семьи, коллег).

Поиск недвижимости при содействии посредника и заключение риелторского договора, впрочем, как и любой иной сделки, суть принятие на себя серьезного юридического обязательства. “Договоры должны соблюдаться” – универсальный принцип гражданского права. Нарушение контракта либо его недобросовестное исполнение может привести к получению письменной претензии от риелтора, а нередко и к последующему за этим судебному разбирательству.

Прежде чем подписать контракт о получении риелторских услуг, внимательно ознакомьтесь с содержанием документа, посоветуйтесь, взвесьте имеющиеся возможности и лишь после этого решайте, брать ли на себя обязательство.

Рамат-Ган: ул. Абба Илель Сильвер 12, здание “Сассон Хуги”, 9-й этаж‏
тел.: 03-7506474, 054-6469080‏‏
email: arthur@i-lawyer.co.il‏

Сайт разработан в mango-web.co.il
Размер шрифта